第二十六章 学习管理(2/3)
无锡这个项目规划是做一个大型的综合批发市场，占地面积三百亩，每亩土地价格一百万，一共三个亿，计划开发五个板块，包括百货服装、五金工具、家具、建材、粮油食品。
每个板块开发五万平方左右，一共二十五万平方。
目前政府可以提供税收优惠政策给到各个进驻的商家，同时也是作为当地政府的一号工程来推进的。
整个项目的总投资将达到十个亿，项目建成后将带动至少一万以上的人就业，创造年销售十个亿，年税收达到五千万以上。
就这些数据来分析，前景是非常好，但是对于张总考虑的是建成后的招商情况以及销售模式的制定。
目前集团有三种考虑，一种是出售产权，把市场划分成一个个的小产权商铺，直接出售，最快收回投资。
第二种是产权商铺出售一半，自持商铺一半。
第三种是商铺一个不卖，全部由集团持有，只租不售。
第一种方案风险最小，边开发边卖，可以很快收回全部投资，几乎没有任何风险，只是一次性收益，属于短期投资项目。
第二种属于短期和长期结合，也卖也租，看似最为适合和稳妥。
第三种投资风险最大，一定是做长期投资和经营的打算，前期资金压力会大一点，因为只能在招商成功以后，才能回收第一年的租金，但是这个方案的未来收益将会是最大的，租金可以每年收取，而且如果经营成功，租金的溢出性会很高，反之，如果招商和未来经营管理不成功，将会给集团带来巨大的损失。
在此之前，张总已经派出商业咨询公司做了一份详尽的市场调查，包括整个无锡市现在的市场经营情况，商家数量和分布，以及现在市场上的经营规模和商铺卖价和租金，包括周边一百公里范围的市场情况，都已做了一线走访和调查。
从目前反馈的情况来看，无锡市还没有一家如此大规模的综合性大市场，市场能承受的租金情况也还不错。
同时，三种开发模式的资金情况也做了推算，第一种全部顺利卖掉，以均价一万元每平方算，可以销售二十五个亿。
第二种出售一半产权商铺加出租一半商铺，按出租商铺每平方六百元的年租金计算，可以获得十二点五亿加零点七五亿的收入。
第三种同样按每平方平均收取年租金六百元算，可以获得一点五亿的年收入。
如果给正常人算账，选择第一种的会是最多，选择第二种的也不占少数，选择第三种的估计最少。
但是，张总心里却正是在偏向第三种方案。
每个板块开发五万平方左右，一共二十五万平方。
目前政府可以提供税收优惠政策给到各个进驻的商家，同时也是作为当地政府的一号工程来推进的。
整个项目的总投资将达到十个亿，项目建成后将带动至少一万以上的人就业，创造年销售十个亿，年税收达到五千万以上。
就这些数据来分析，前景是非常好，但是对于张总考虑的是建成后的招商情况以及销售模式的制定。
目前集团有三种考虑，一种是出售产权，把市场划分成一个个的小产权商铺，直接出售，最快收回投资。
第二种是产权商铺出售一半，自持商铺一半。
第三种是商铺一个不卖，全部由集团持有，只租不售。
第一种方案风险最小，边开发边卖，可以很快收回全部投资，几乎没有任何风险，只是一次性收益，属于短期投资项目。
第二种属于短期和长期结合，也卖也租，看似最为适合和稳妥。
第三种投资风险最大，一定是做长期投资和经营的打算，前期资金压力会大一点，因为只能在招商成功以后，才能回收第一年的租金，但是这个方案的未来收益将会是最大的，租金可以每年收取，而且如果经营成功，租金的溢出性会很高，反之，如果招商和未来经营管理不成功，将会给集团带来巨大的损失。
在此之前，张总已经派出商业咨询公司做了一份详尽的市场调查，包括整个无锡市现在的市场经营情况，商家数量和分布，以及现在市场上的经营规模和商铺卖价和租金，包括周边一百公里范围的市场情况，都已做了一线走访和调查。
从目前反馈的情况来看，无锡市还没有一家如此大规模的综合性大市场，市场能承受的租金情况也还不错。
同时，三种开发模式的资金情况也做了推算，第一种全部顺利卖掉，以均价一万元每平方算，可以销售二十五个亿。
第二种出售一半产权商铺加出租一半商铺，按出租商铺每平方六百元的年租金计算，可以获得十二点五亿加零点七五亿的收入。
第三种同样按每平方平均收取年租金六百元算，可以获得一点五亿的年收入。
如果给正常人算账，选择第一种的会是最多，选择第二种的也不占少数，选择第三种的估计最少。
但是，张总心里却正是在偏向第三种方案。